Edificios de +35 pisos en El Salvador ¿Cuál es el incentivo?
El Salvador está reinventando su perfil urbano con una estrategia audaz: atraer inversiones globales mediante incentivos fiscales históricos para construcciones en altura. Desde la aprobación de la Ley de Incentivos Fiscales para Proyectos Inmobiliarios en Altura en octubre de 2024, el país se posiciona como un imán para desarrolladores.
A enero de 2025, solo 3 meses depués de haberse aprobado el incentivo, ya se veían los primeros resultados: cinco torres de más de 35 pisos en fase de planificación avanzada.
En contexto
Es útil decir lo siguiente para entender como se encontraba El Salvador en lo que respecta a construcciones de altura. En El Salvador la construcción de edificios iba muy lenta, el edificio más alto era (aun lo es al momento de publicar esto: 22 enero 2025) la Torre Millenium con 125 metros de altura y 24 niveles sobre el nivel de la calle.
La Torre Milenium se terminó de construir en el año 2022. Y en segundo lugar se encontraba Torre El Pedregal con 110 metros de altura, aprox.; en la segunda posición en los edificos más altos de El Salvador.
Dicha torre de apartamentos se terminó de construir en el año 2010. Es decir, tuvieron que pasar 12 años para que se construyera un edificio 15 metros más alto. Eso sin mencionar que en general, la construcción de edificios era muy pero muy lenta.
Esa es la situación en la que se encontraba El Salvador al momento de aprobarse este incentivo fiscal para la construcción de edificios altos. Algo necesario en un área metropolitana donde el crecimiento población hace necesario que se construya verticalmente.
La ley que lo cambió todo
El 19 de octubre de 2024, la Asamblea Legislativa aprobó las Disposiciones Especiales para el Fomento de Proyectos Inmobiliarios en Altura, una normativa que ofrece:
- Exención del Impuesto Sobre la Renta (ISR) por 15 años para proyectos nuevos de 35 pisos o más.
- Beneficios aplicables desde la primera venta o alquiler de espacios.
- Cero impuestos sobre ganancias de capital ni retenciones en la fuente.
¿Quiénes pueden acceder a estos beneficios?
✅ Sujetos beneficiados:
- Desarrolladores individuales, empresas o consorcios (nacionales o extranjeros).
- Proyectos iniciados después de la entrada en vigor de la ley.
✅ Actividades cubiertas:
- Primera venta de apartamentos, oficinas o locales comerciales.
- Alquiler turístico o comercial (si el propietario es el inversionista inicial).
- Servicios de hostelería gestionados por el titular del proyecto.
- Reconversión económica (ejemplo: transformar oficinas en hoteles).
🚫 Exclusiones:
- Compradores secundarios o subarrendatarios.
- Socios de personas jurídicas no pueden heredar el beneficio a sus subsidiarias.
Importante: los edificios y torres que se beneficien de este incentivo fiscal deben tener de 35 pisos en adelante desde el suelo, es decir, no se cuentan los niveles bajo tierra.
De la teoría a los hechos: 5 torres en camino
En solo tres meses desde la aprobación de la ley, El Salvador ya registraba:
- Cinco proyectos de megaedificios en zonas estratégicas como San Salvador y La Libertad.
- Inversiones estimadas en $500 millones para 2026, según el Ministerio de Economía.
- Generación de 2,000 empleos directos en construcción y servicios asociados (el estimado de empleos que generaría la construcción de los edificios).
¿Por qué los inversionistas están respondiendo?
- Seguridad jurídica: La ley es clara y evita trámites burocráticos complejos.
- Ventaja fiscal sin precedentes: 15 años de exenciones en un mercado emergente.
- Flexibilidad: Permite adaptar proyectos a demandas cambiantes (ej: reconversión de oficinas a hoteles).
- Ubicación: la ubicación del país es estratégica, entre Norteamérica y Suramérica.
La visión de Bukele: "Vamos a hacer este país próspero"
Durante su toma de posesión en junio de 2024, el presidente Nayib Bukele dejó clara su meta: “Vamos a hacer este país próspero”. Este objetivo se ha visto reflejado en la aprobación de varias leyes y esta ley es un pilar de ese objetivo, alineńdose también con otras medidas como:
- Modernización de infraestructura vial y energética (entre las cuáles se aprobó la utilización de energía nuclear).
- Simplificación de permisos para grandes inversiones.
- Promoción de El Salvador como destino seguro para negocios (Ver: 10 Cosas Que Hizo El Salvador Para Convertirse en Uno de los Países Más Seguros del Mundo).
Criticas y oportunidades: Mientras algunos cuestionan si los rascacielos resolverán problemas sociales, el gobierno insiste en que estos proyectos son motores de empleo y modernización.
Para 2030, se espera que las zonas con edificios en altura concentren el 40% de la inversión extranjera directa del país.
¿Por qué invertir en este mercado?
Para desarrolladores, El Salvador ofrece:
- Un plazo largo: 15 años de beneficios fiscales garantizados.
- Ubicación estratégica: Acceso a mercados de Norteamérica y Sudamérica.
- Baja competencia: Quienes actúen ahora dominarán un sector en crecimiento.
Un dato clave: La ley no solo aplica a construcciones nuevas, sino también a remodelaciones totales de edificios existentes, siempre que superen los 35 pisos. Aclarando que al momento de aprobarse esta ley, aún no había ningún edificio de +35 pisos en El Salvador.
El futuro se construye hacia arriba
El Salvador no está solo edificando rascacielos; está creando un símbolo de su transformación económica.
Con políticas audaces y un enfoque en resultados rápidos, el país demuestra que, en su caso, el objetivo que buscan (entre otros) es la prosperidad, y sin duda se están empezando a ver resultados positivos, reflejados en actuales y futuros proyectos de inversión tanto local como extranjera.
Imagen de portada solo con fines ilustrativos: Fuente de la imagen: diarioelsalvador.
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